Fastighetsaktier: förvaltningsresultat, belåningsgrad och ränta

Vad är fastighetsaktier?

Ett fastighetsbolag äger byggnader som kontor, lager, butiker eller bostäder och hyr ut dem. Intäkterna kommer främst från hyror. Fastighetsbolag lånar mycket: Riksbanken skriver i sin rapport om finansiell stabilitet från maj 2026 att fastighetsföretagen står för knappt hälften av de icke-finansiella företagens lån i Sverige. Därför är räntan en av de största kostnaderna.

Enligt redovisningsstandarden IAS 40 kan ett bolag redovisa sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde, och då redovisas förändringarna i värdet i resultatet när de inträffar. Castellum är ett exempel: bolaget värderar hela fastighetsbeståndet varje kvartal och redovisar värdeförändringarna i resultaträkningen. Ett år då värdet sjunker kan bolaget därför visa förlust, även om hyrorna kommer in som vanligt. Det är en anledning till att fastighetsbolag också visar ett resultatmått utan värdeförändringar.

Från hyra till förvaltningsresultat

Hyresintäkterna är de hyror bolaget får in. Från dem dras fastighetskostnaderna, som i Castellums definition är kostnader för drift, underhåll, fastighetsskatt och uthyrning och fastighetsadministration. Det som blir kvar kallas driftnetto. Castellum använder ordet driftöverskott för samma sak.

Därefter dras centrala administrationskostnader och räntor. Kvar blir förvaltningsresultatet. Castellum definierar det som resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar på bland annat fastigheter och derivat, och beskriver det som ett mått på verksamhetens resultat efter finansiella kostnader men utan värdeförändringar. Vi räknar på ett påhittat bolag, Hyreshus AB, och bortser från skatt och derivat.

Hyreshus AB har ett förvaltningsresultat på 550 miljoner kronor men ett negativt resultat före skatt, eftersom fastigheterna bedöms vara värda 600 miljoner kronor mindre än förut. Värdeförändringen är inte pengar som har lämnat kassan, men den visar att tillgångarna har minskat i värde. Båda siffrorna behövs för att förstå bolaget.

Om tabellen inte får plats kan du rulla den i sidled.

Belåningsgrad: hur stor del av fastigheterna som är lånad

Belåningsgrad, på engelska loan to value eller LTV, visar hur stora skulderna är i förhållande till tillgångarna. Castellum redovisar två varianter. Belåningsgrad är räntebärande skulder minus likvida medel, i procent av totala tillgångar. Belåningsgrad fastighet är samma skuld i procent av fastigheternas verkliga värde. Andra bolag kan räkna på andra sätt, så läs alltid bolagets egen definition.

Hyreshus AB har fastigheter värda 20 000 miljoner kronor, lån på 10 500 miljoner kronor och 500 miljoner kronor i kassan. Nettoskulden är 10 500 − 500 = 10 000 miljoner kronor. Belåningsgraden mot fastighetsvärdet blir 10 000 / 20 000 = 50 procent. Ju högre belåningsgrad, desto mindre av fastigheternas värde finns kvar till ägarna om värdet faller.

Som jämförelse redovisade Castellum en belåningsgrad på 37,3 procent och en belåningsgrad fastighet på 42,8 procent den 30 juni 2026. Enligt bolagets finanspolicy ska belåningsgraden inte varaktigt vara över 40 procent.

Räntetäckningsgrad när räntan stiger

Räntetäckningsgrad visar hur många gånger resultatet täcker räntekostnaden. Castellum räknar den som förvaltningsresultat plus räntenetto, delat med räntenettot. Formeln i allmänhet och fler varianter finns i lektionen om räntetäckningsgrad.

För Hyreshus AB blir det (550 + 250) / 250 = 3,2 gånger. Anta att räntan på hela nettoskulden på 10 000 miljoner kronor stiger från 2,5 till 3,5 procent. Räntenettot ökar då från 250 till 350 miljoner kronor. Förvaltningsresultatet sjunker till 840 − 40 − 350 = 450 miljoner kronor och räntetäckningsgraden till 800 / 350, ungefär 2,3 gånger.

I verkligheten kan en del av lånen ha bunden ränta eller vara säkrade med räntederivat, vilket till exempel Castellum har. Då slår en höjning igenom gradvis. Riksbanken skriver samtidigt att fastighetsföretagens ränte- och kapitalbindningstider är korta, vilket gör att ränteförändringar får ett snabbare genomslag i deras kassaflöden.

Om tabellen inte får plats kan du rulla den i sidled.

Räntan påverkar också fastigheternas värde

En fastighets värde beror på vad den förväntas ge och vilken avkastning en köpare kräver, det så kallade avkastningskravet. Castellum skriver att den framtida intjäningen och avkastningskravet är de viktigaste faktorerna i bolagets värderingsmodell. Riksbanken skriver att om räntorna stiger och konjunkturen försämras kan behovet av att justera ned fastighetsvärdena bli större.

I en förenklad räkning är värdet driftnettot delat med avkastningskravet. Hyreshus AB:s driftnetto på 840 miljoner kronor och ett krav på 4,2 procent ger 840 / 0,042 = 20 000 miljoner kronor. Stiger kravet till 4,5 procent blir värdet 840 / 0,045, ungefär 18 667 miljoner kronor. Det är en nedgång på ungefär 1 333 miljoner kronor, knappt 7 procent. Med samma nettoskuld stiger belåningsgraden till 10 000 / 18 667, ungefär 53,6 procent.

Castellum visar samma typ av känslighet i sin halvårsrapport för januari till juni 2026. En ändring av direktavkastningskravet med 0,25 procentenheter motsvarar där ungefär 5,6 till 6,1 miljarder kronor i fastighetsvärde, och en ändring av marknadsräntorna med 1 procentenhet påverkar förvaltningsresultatet med 249 miljoner kronor. Hur Riksbankens styrränta hänger ihop med andra räntor förklaras i lektionen om styrränta.

Substansvärde: EPRA NRV, NTA och NDV

Fastighetsbolag redovisar ofta ett substansvärde, alltså vad det egna kapitalet är värt per aktie enligt bolagets värderingar. Branschorganisationen EPRA har tre mått. EPRA NRV utgår från att bolaget aldrig säljer sina fastigheter och visar vad som behövs för att bygga upp bolaget igen. EPRA NTA utgår från att bolaget köper och säljer fastigheter, så att en del uppskjuten skatt faktiskt behöver betalas. EPRA NDV visar värdet om tillgångarna säljs och skatter och skulder räknas fullt ut.

Castellum redovisade EPRA NRV på 167 kronor per aktie den 30 juni 2026. Jämför man börskursen med substansvärdet får man en substansrabatt eller substanspremie, som du räknar i lektionen om substansvärde. Riksbanken skriver att aktiemarknaden värderar fastighetssektorn lågt, med en genomsnittlig substansrabatt på ungefär 35 procent för ett urval fastighetsföretag under första kvartalet 2026.

Frågor att ställa när du läser en rapport

Nyckeltalen hänger ihop. Ett bolag med hög belåningsgrad och låg räntetäckningsgrad påverkas mer av en räntehöjning än ett bolag med låg belåning. Ställ samma frågor till varje bolag du jämför, och använd bolagets egna definitioner.

I Investiq övar du med virtuella pengar på riktiga bolag, utan insättningar.

• Hur stort är förvaltningsresultatet och hur har det ändrats sedan förra året?
• Vilken belåningsgrad har bolaget, och räknas den mot totala tillgångar eller mot fastighetsvärdet?
• Hur stor del av lånen har bunden ränta eller räntesäkring?
• Vad säger känslighetsanalysen om räntan och avkastningskravet?
• Hur förhåller sig börskursen till substansvärdet?